Appartement T3 61,54 m² à vendre Villeneuve-la-Garenne - 240 000 €

Le prix de l'appartement est de 240 000 € pour une surface de 61,54 m², ce qui donne un prix au m² de 3 901,44 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur la base des données DVF, le prix médian au m² pour un appartement à Villeneuve-la-Garenne est d'environ 3 500 € (source : DVF DGFiP, consultée en 2023). Cela indique que le bien est au-dessus de la médiane du marché de 11,5%.

Concernant la tendance des prix, les données de l'INSEE montrent une augmentation des prix de 5% sur les 12 derniers mois dans cette zone, ce qui est supérieur à la moyenne nationale de 3% pour le même type de bien. Cette tendance pourrait être attribuée à la proximité des transports et des commerces.

En résumé, le bien est positionné au-dessus du marché, ce qui peut être justifié par ses caractéristiques (balcon, parking, ascenseur) et sa localisation centrale.

Pour un prix d'achat de 240 000 €, les frais de notaire sont estimés à environ 8% pour un bien ancien, soit 19 200 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc de 259 200 €.

En ce qui concerne le financement, avec un apport de 10% (24 000 €), le montant à financer serait de 216 000 €. À un taux d'intérêt moyen de 3,4% sur 20 ans, la mensualité serait d'environ 1 195 € (calcul à partir des taux moyens actuels).

Le rendement locatif brut peut être estimé à 5,5% si le loyer mensuel est de 1 100 € (estimation basée sur les loyers du secteur). Le cash-flow net, après déduction des charges et de la taxe foncière, serait d'environ 300 € par mois.

Le DPE de l'appartement est classé D, avec une consommation énergétique de 169 kWh/m²/an et des émissions de gaz à effet de serre de 34 kg CO2/m²/an. Le coût énergétique annuel est estimé entre 910 € et 1 270 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants).

Selon la loi Climat & Résilience, des interdictions de location peuvent s'appliquer à partir de 2025 pour les logements classés F ou G, mais cet appartement ne sera pas concerné. Pour améliorer la classe énergétique, des travaux de rénovation sont estimés entre 10 000 € et 20 000 € (estimation basée sur les coûts moyens de rénovation énergétique). Des aides comme MaPrimeRénov' peuvent être mobilisées pour réduire le coût des travaux.

L'appartement est situé à proximité du tramway T1, qui relie Villeneuve-la-Garenne à Paris, facilitant ainsi les déplacements. La station de tram est à environ 5 minutes à pied. De plus, plusieurs lignes de bus desservent le quartier, offrant un accès rapide aux gares environnantes.

Concernant les commerces, le centre-ville est à proximité immédiate, avec des supermarchés, des boulangeries et des restaurants, ce qui améliore la qualité de vie des résidents. Les écoles et établissements de santé sont également accessibles à pied, renforçant l'attractivité du quartier.

La démographie de Villeneuve-la-Garenne montre un revenu médian d'environ 22 000 € par an, ce qui est légèrement inférieur à la moyenne nationale. Le quartier est perçu comme calme et familial, avec des espaces verts à proximité.

Selon les données de Géorisques, la zone de Villeneuve-la-Garenne est classée à faible risque d'inondation et de sismicité. Cependant, il est important de vérifier les servitudes éventuelles qui pourraient affecter la propriété.

En ce qui concerne le PLU, il est essentiel de consulter le document d'urbanisme local pour vérifier les projets d'aménagement à venir qui pourraient impacter la valeur de l'appartement. L'encadrement des loyers n'est pas applicable dans cette zone, mais il est recommandé de se tenir informé des évolutions législatives.

Les diagnostics obligatoires doivent être fournis par le vendeur, incluant le DPE, l'état des risques et pollutions (ERP), et l'état de l'installation électrique et gaz si applicable.

En comparant cet appartement avec d'autres biens similaires dans le secteur, on constate que le prix au m² est supérieur à la médiane du marché. Des appartements T3 dans le même quartier se vendent généralement entre 3 200 € et 3 800 € le m², ce qui place cet appartement dans une fourchette haute.

Les avantages de ce bien incluent sa surface, son balcon, et la présence d'un parking, qui sont des critères recherchés par les acheteurs. En revanche, le classement D du DPE pourrait être un point de négociation pour certains acheteurs soucieux de la performance énergétique. La marge de négociation estimée pourrait être de 5 à 10% du prix affiché, en fonction de l'intérêt du marché.