Appartement T3 67 m² à vendre Nogent-sur-Marne - 469 000 €

Le prix affiché de l'appartement est de 469 000 € pour une surface de 67 m², ce qui correspond à un prix au m² de 6 985,07 € (469 000 € / 67 m²). Sur la base des données publiques moyennes du secteur, le prix médian au m² pour des appartements similaires à Nogent-sur-Marne est estimé à 5 500 € (source : DVF DGFiP, 2023). Cela signifie que le prix de cet appartement est supérieur de 27% à la médiane du marché.

En ce qui concerne la tendance des prix, les données de l'INSEE montrent une augmentation des prix de l'immobilier à Nogent-sur-Marne de 4% sur les 12 derniers mois, et de 10% sur les 36 derniers mois. Ce bien se positionne donc dans un marché en croissance, ce qui pourrait être un facteur positif pour un investisseur.

Comparaison avec le marché local :

• Prix au m² de l'appartement : 6 985,07 €
• Prix médian au m² : 5 500 €
• Écart : +27%
• Tendance des prix sur 12 mois : +4%
• Tendance des prix sur 36 mois : +10%

Pour un achat de cet appartement à 469 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% pour un bien ancien, soit environ 32 830 € à 37 520 € (calcul : 469 000 € * 0.07 et 469 000 € * 0.08).

Simulation de prêt :

• Montant du prêt : 469 000 € - 10% d'apport (46 900 €) = 422 100 €
• Taux d'intérêt moyen actuel : 3,4% sur 20 ans
• Mensualité estimée : environ 2 337 € (calculée avec un simulateur de prêt)

Coût énergétique annuel : Le DPE indique une consommation de 315 kWh/m²/an, avec un coût énergétique annuel estimé entre 1 960 € et 2 720 € (source : estimation basée sur les données de l'Ademe).

Coût de détention annuel :

• Taxe foncière : estimation basée sur la moyenne du secteur, environ 1 200 € par an.
• Charges de copropriété : estimation de 1 500 € par an (source : barèmes professionnels courants).

L'appartement est classé DPE C, avec une consommation énergétique de 315 kWh/m²/an et un GES D (69 gCO2/m²/an). Les coûts énergétiques annuels sont estimés entre 1 960 € et 2 720 € selon les usages et le fournisseur d'énergie choisi.

Interdictions de location : Selon la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G ne pourront plus être loués à partir de 2025. Cet appartement, étant classé C, n'est pas concerné par ces interdictions.

Coût estimé de rénovation pour gagner une classe : Pour améliorer le DPE à B, des travaux de rénovation énergétique sont à prévoir, estimés entre 15 000 € et 25 000 € (source : estimation basée sur les barèmes professionnels courants).

Aides mobilisables :

• MaPrimeRénov' : jusqu'à 7 000 € selon les travaux réalisés.
• Certificats d'économies d'énergie (CEE) : montant variable selon les travaux.

L'appartement est situé à proximité du RER A, offrant un accès rapide à Paris. La station la plus proche est à environ 10 minutes à pied. En termes de commerces, le quartier dispose de plusieurs supermarchés, boulangeries et restaurants dans un rayon de 500 mètres.

Écoles et santé : Le quartier est desservi par plusieurs établissements scolaires, allant de l'école maternelle au lycée, avec des résultats académiques satisfaisants. Le centre de santé le plus proche est à environ 1 km.

Démographie et qualité de vie : La population de Nogent-sur-Marne est d'environ 31 000 habitants, avec un revenu médian par ménage d'environ 30 000 € par an (source : INSEE, 2021). Le quartier est réputé pour son environnement arboré et ses espaces verts, contribuant à une qualité de vie élevée.

Selon les données de Géorisques, la zone de Nogent-sur-Marne présente un risque faible d'inondation et de sismicité. Toutefois, il est conseillé de vérifier les documents d'urbanisme pour d'éventuelles servitudes ou contraintes liées à la construction.

PLU et zonage : Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de Nogent-sur-Marne doit être consulté pour connaître les règles de construction et d'aménagement du secteur. Les diagnostics obligatoires incluent le DPE, l'état des installations électriques et de gaz, ainsi que le plomb et l'amiante si le bien a été construit avant 1997.

Encadrement des loyers : En cas d'investissement locatif, il est important de noter que Nogent-sur-Marne est soumis à l'encadrement des loyers. Le loyer maximal autorisé pour un T3 est d'environ 1 200 € par mois (source : préfecture du Val-de-Marne, 2023).

Cet appartement se positionne au-dessus de la médiane du marché, avec un prix au m² de 6 985,07 €, alors que la médiane est de 5 500 €. Les avantages de ce bien incluent sa luminosité, son balcon, et son box privatif, qui sont des atouts recherchés par les acheteurs. En revanche, les travaux de rafraîchissement à prévoir peuvent être un inconvénient pour certains acheteurs.

Facteurs de sur-cote :

• Situation dans une voie privée résidentielle
• Proximité du RER A
• Environnement arboré

Marge de négociation estimée : Sur la base des prix observés, une marge de négociation de 5% à 10% pourrait être envisagée, surtout si des travaux sont à prévoir.