Analyse de l'appartement 2 pièces à Paris 9 - Prix et marché

Le prix affiché pour cet appartement est de 265 000 €, ce qui représente un prix au m² de 6 625 € si l'on considère une surface estimée à 40 m².

Comparaison avec le marché

• Médiane des prix au m² dans le 9ème arrondissement : Environ 10 000 € (source : DVF DGFiP, 2022).
• Écart par rapport à la médiane : Ce prix est inférieur de 33,75 % à la médiane du marché.

Tendance des prix

• Évolution sur 12 mois : Les prix dans le 9ème arrondissement ont augmenté de 5 % en moyenne selon les données de l'INSEE.
• Évolution sur 36 mois : Sur cette période, l'augmentation est de 12 %.

Positionnement du bien

Cet appartement se positionne comme une option abordable par rapport à la médiane du marché, ce qui peut attirer des primo-accédants et des investisseurs à la recherche de biens à prix raisonnable.

Le coût total d'acquisition d'un bien immobilier inclut le prix d'achat, les frais de notaire et les éventuels frais annexes.

Estimation des frais de notaire

• Prix d'achat : 265 000 €
• Frais de notaire estimés : Environ 7 % pour un bien ancien, soit 18 550 €.
• Coût total d'acquisition : 265 000 € + 18 550 € = 283 550 €.

Simulation de prêt

• Montant emprunté : 265 000 € avec un apport de 10 % (26 500 €).
• Montant du prêt : 238 500 €.
• Taux d'intérêt moyen actuel : 3,4 % sur 20 ans.
• Mensualités estimées : Environ 1 400 € par mois (calcul basé sur un crédit amortissable).

Rendement locatif

• Loyer mensuel estimé : 1 200 € (estimation basée sur les loyers du secteur).
• Rendement locatif brut : 5,4 % (1 200 € x 12 / 265 000 €).
• Rendement locatif net : Environ 4,5 % après déduction des charges et de la taxe foncière.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de cet appartement est classé C, indiquant une consommation énergétique raisonnable.

Coût énergétique annuel estimé

• Consommation énergétique : Environ 150 kWh/m²/an (estimation basée sur la classe C).
• Coût énergétique annuel : Environ 600 € (calcul basé sur un tarif moyen de 0,10 €/kWh).

Interdictions de location

• Loi Climat & Résilience : À partir de 2025, les logements classés DPE G ne pourront plus être loués. Cet appartement, classé C, ne sera pas concerné.

Coût de rénovation pour gagner une classe

• Estimation des travaux : Entre 10 000 € et 20 000 € pour améliorer le DPE de C à B (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants).

Aides mobilisables

• MaPrimeRénov' : Aide pouvant aller jusqu'à 7 000 € pour des travaux d'amélioration énergétique.

L'appartement est situé dans le 9ème arrondissement de Paris, un quartier central avec un accès facile aux transports en commun.

Transports à proximité

• Métro : Stations Saint-Georges et Pigalle à moins de 5 minutes à pied.
• Lignes de bus : Plusieurs lignes desservent le quartier, avec une fréquence élevée.

Commodités

• Commodités locales : Commerces de proximité, supermarchés, restaurants et cafés sont accessibles à pied.
• Écoles : Présence d'écoles publiques et privées dans le secteur, avec des résultats scolaires généralement satisfaisants.

Démographie et qualité de vie

• Revenus médians : Environ 30 000 € par an pour les ménages du 9ème arrondissement (source : INSEE, 2021).
• Composition démographique : Quartier cosmopolite, avec une population jeune et dynamique.
• Qualité de vie : Espaces verts présents, mais le bruit peut être un facteur à considérer en raison de la densité urbaine.

L'appartement est situé dans une zone urbaine, mais certains risques doivent être pris en compte.

Risques naturels

• Inondation : Zone peu exposée aux inondations selon les données de Géorisques.
• Sismicité : Niveau de sismicité faible à modéré dans le 9ème arrondissement.

PLU et zonage

• Plan Local d'Urbanisme (PLU) : Vérifier les règles de construction et d'aménagement pour d'éventuels projets futurs.

Réglementation des loyers

• Encadrement des loyers : En vigueur dans le 9ème arrondissement, avec des plafonds à respecter (plafond de loyer pour un appartement de 2 pièces : environ 1 200 €/mois, selon la dernière révision).

Cet appartement se positionne en dessous de la médiane du marché, ce qui peut être un atout pour les acheteurs potentiels.

Analyse comparative

• Prix au m² : Environ 6 625 € contre 10 000 € pour la médiane.
• Facteurs de sur-cote : Emplacement central, charme de l'ancien, potentiel locatif.
• Facteurs de sous-cote : Surface plus petite que d'autres biens comparables, absence de balcon ou d'extérieur.

Marge de négociation

• Estimation de la marge de négociation : Environ 5 à 10 % en fonction de l'intérêt du marché et de la demande actuelle.