Appartement T1 24,63 m² à vendre Vanves - 173 000 €, DPE F

Le prix affiché pour cet appartement T1 de 24,63 m² à Vanves est de 173 000 €, ce qui correspond à un prix au m² de 7 029 € (calculé à partir du prix affiché et de la surface déclarée). Sur le marché immobilier de Vanves, le prix médian au m² pour les appartements est d'environ 5 200 € à 5 800 € selon les données DVF (Données de Valeur Foncière) de 2022. Ainsi, cet appartement est positionné au-dessus de la médiane du marché, ce qui peut être justifié par sa luminosité, son ascenseur et sa proximité avec les transports en commun.

Sur les 12 derniers mois, les prix des appartements à Vanves ont connu une hausse d'environ 5% (source : Notaires de France, consultée en octobre 2023). Cette tendance à la hausse est soutenue par la demande croissante dans le secteur, notamment pour les petites surfaces, souvent recherchées par les primo-accédants et les investisseurs locatifs.

Pour l'achat de cet appartement à 173 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% pour un bien ancien, soit environ 12 110 € à 13 840 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc compris entre 185 110 € et 186 840 €.

En ce qui concerne le financement, avec un apport de 10% (17 300 €), le montant à financer serait de 155 700 €. Au taux moyen actuel de 3,4% sur 20 ans, la mensualité serait d'environ 900 € (calcul basé sur les taux de prêt immobilier en octobre 2023). Le coût total des intérêts sur la durée du prêt serait d'environ 36 000 €.

Pour un investissement locatif, le rendement brut peut être estimé à 5,5% si le loyer mensuel est fixé à 800 €, ce qui est raisonnable pour un T1 dans ce secteur. Le rendement net, après déduction des charges et de la taxe foncière, serait d'environ 4,5%.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de cet appartement est classé F, avec une consommation énergétique de 392 kWh/m²/an et une émission de gaz à effet de serre de 85 kgCO2/m²/an. Le coût énergétique annuel est estimé entre 770 € et 1 070 € (estimation basée sur les données de consommation et les tarifs de l'énergie en vigueur).

Selon la loi Climat et Résilience, les logements classés F ne peuvent plus être loués à partir de 2025, ce qui pourrait poser un risque pour un investissement locatif si des travaux de rénovation ne sont pas réalisés. Les travaux nécessaires pour améliorer la classe énergétique à E pourraient coûter entre 10 000 € et 20 000 € (estimation basée sur les devis moyens du marché).

Des aides comme MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent être mobilisées pour financer ces travaux, avec des montants variant selon les revenus et la nature des travaux.

L'appartement est situé à proximité immédiate du métro Ligne 13 (station Malakoff - Plateau de Vanves) et de la gare SNCF Vanves-Malakoff, facilitant l'accès à Paris et aux communes environnantes. La fréquence des trains et métros est élevée, avec des passages toutes les 5 à 10 minutes en heures de pointe.

En termes de commodités, le quartier offre divers commerces de proximité, dont des supermarchés, boulangeries, et restaurants. Le cadre de vie est agréable, avec des espaces verts à proximité, tels que le Parc Frédéric Pic et le Parc des Sports.

La démographie du quartier est plutôt jeune, avec une population majoritairement composée de couples et de jeunes actifs, ce qui contribue à une ambiance dynamique et vivante. Les revenus médians des ménages dans le secteur sont d'environ 30 000 € par an, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne nationale.

Le bien est situé dans une zone à faible risque d'inondation, selon les données de Géorisques. Cependant, il est important de vérifier les éventuelles servitudes et le Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui pourrait influencer les projets d'aménagement futurs.

Concernant la réglementation, la loi sur l'encadrement des loyers pourrait s'appliquer si le bien est destiné à la location, avec des plafonds à respecter. Actuellement, le loyer maximum autorisé pour un T1 dans cette zone est d'environ 800 € (source : préfecture des Hauts-de-Seine, consultée en octobre 2023).

Les diagnostics obligatoires doivent être fournis lors de la vente, incluant le DPE, l'état des risques et pollutions (ERP), et le constat de risque d'exposition au plomb si le bien a été construit avant 1997.

En comparant cet appartement T1 avec d'autres biens similaires dans le secteur de Vanves, on constate que le prix au m² est supérieur à la médiane du marché. Par exemple, un appartement de 25 m² dans le même quartier a été vendu récemment à 160 000 €, soit 6 400 €/m². Les facteurs de surcote pour cet appartement peuvent inclure sa luminosité, son ascenseur, et son emplacement calme sans vis-à-vis.

Cependant, le classement énergétique F pourrait être un facteur de négociation, car les acheteurs potentiels peuvent être réticents à investir dans un bien nécessitant des travaux de rénovation. Une marge de négociation d'environ 5 à 10% pourrait être envisagée, en tenant compte des coûts de mise aux normes énergétiques.